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작년 대구 분양단지 4곳 중 3곳 분양률 20% 미만… “중도금 대출도 해결 못해”
- 등록일
- 2023-02-13
- 작성자
- 관리자
- 조회수
- 356
- 첨부파일
지난해 대구에서 분양한 아파트 4곳 중 3곳이 분양률 20% 미만을 기록해 심각한 상태인 것으로 확인됐다. 3년 만에 대구에서 발생한 분양보증사고가 아직 드러나지 않은 부실 사업장들 중 ‘빙산의 일각’이라는 이야기가 나온다. 전문가들은 시행사나 시공사의 부도 위험과 함께 분양보증사고의 추가 발생 가능성, 계약자의 피해 등이 우려된다고 했다.
지난 1월 기준 지난해 대구에서 분양한 아파트 단지의 분양률 현황. 분양률 20% 미만의 경우 '분양률 부진'으로 표기. /제보자 제공
2일 대구 건설업계에서 작성한 분양률 현황 자료에 따르면 지난해 대구에 분양한 50가구 이상 아파트 단지 24곳 중 지난 1월 기준 분양률이 20% 미만으로 심각한 곳은 18곳에 달했다. 이는 전체 분양 가구의 75%를 차지한다.
대구시에서 발표하는 지난해 12월 말 기준 대구 공동주택 미분양 현황에 따르면 대다수의 미분양 단지의 분양 현황은 건설사 요청으로 비공개 처리돼있어 정확한 미분양 규모를 알 수 없었다.
분양률이 20% 이상인 나머지 단지도 상황이 좋지는 않다. 지난해 7월 북구 읍내동에 분양한 ‘화성파크드림 구수산공원’이 분양률을 90% 기록해 가장 높았다. 이 아파트는 민간공원조성 특례사업으로 시공하는 첫 사례라는 점에서 분양률이 선방한 것으로 보인다. 이 사업으로 지어진 아파트는 아파트 이외 나머지 부지를 공원으로 조성해 주민들이 공원을 앞마당처럼 이용할 수 있다는 게 장점이다.
이어 지난해 3월 북구 칠성동에 분양한 ‘대구역자이 더스타’가 66%, 같은 해 9월 서구 내당동에 공급된 ‘두류역자이’가 58%로 그나마 분양률이 높은 편이었다. 이를 제외한 나머지 단지는 분양률이 20~30%대로 낮은 수준이다.
아파트 등 공사가 한창인 대구 도심 전경. /뉴스1
업계에 따르면 통상 분양 계획을 수립할 때 초기 분양률이 30%, 분양 후 6개월 이내 50%, 1년 이내 60%, 2년 이내 70% 정도가 진행되면 무리 없이 준공할 수 있다고 판단한다. 지난해 분양한 사업장 대부분이 20% 수준을 기록하고 있는 현 상황은 이 기준에 크게 못 미친다.
게다가 지난해 대구에서 분양한 단지 중 시공사와의 협약을 통해 진행되는 중도금 대출을 시행하지 못한 단지 역시 전체 24곳 중 절반이 넘는 14곳에 달한다. 금융감독원 기준 60%, 시중 은행 자체 내규로는 80% 정도인 분양률에 미치지 못하자 중도금 대출을 해 줄 금융기관을 찾지 못한 것이다. 중도금 대출 기일이 아직 도래하지 않은 사업장도 7곳이나 있어 추가로 더해질 가능성도 있다.
김형범 대한주택건설협회 주택정책부장은 “대구의 경우 지난해뿐만 아니라 올해 한 달 간 분양한 단지 역시 거의 ‘제로’에 가까운 분양률을 기록한 단지가 많다”면서 “분양률 20% 미만 단지는 언제 공사가 멈춰도 이상하지 않은 단지”라고 했다. 이어 그는 “앞으로 미분양 가구 수가 더 늘어날 수 있다는 점에서 이런 사업장들은 언제든지 건설사의 부도나 유동성 위기가 심각하게 직면할 가능성이 있다고 보고 있다”고 했다.
분양률이 30~40% 정도를 기록한 사업장 역시 문제가 없는 것은 아니다. 분양률이 20% 미만으로 계약자 수가 극히 적은 단지의 경우 계약자들에게 위약금을 물어주고 계약을 해제한 뒤 분양 시기를 미룰 수도 있다. 하지만 어느 정도 계약자가 있는 상황에서는 ‘울며 겨자 먹기’로 공사를 시작할 수밖에 없다는 게 건설사들의 입장이다.
대구의 한 중견 건설사 관계자는 “건설사 입장에서 낮은 분양률에도 공사를 강행하는 극한 상황으로 가면 그야말로 ‘다 죽는다’는 것을 알지만 계약자들이 건설사에 책임 시공을 요구하면 어쩔 도리가 없다”면서 “그간 쌓아온 브랜드 이미지를 생각해서라도 손실을 감수하고 공사를 강행할 수밖에 없는 것”이라고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설사들이 중도금 대출을 조달하지 못하는 현재 상황이 지속된다면 시행사나 시공사가 부도에 이를 가능성이 커지면서 분양보증사고가 추가로 일어날 수 있다”면서 “또한 분양보증이 되는 경우지만 대출 조달이 되지 않아 계약자가 중도금을 못 낸다면 분양을 받은 사람들이 입주를 하지 못하는 피해가 발생하고, 나아가 청약을 꺼리게 돼 청약률까지 낮아지는 악순환을 초래할 가능성도 있다”고 했다.
2일 대구 건설업계에서 작성한 분양률 현황 자료에 따르면 지난해 대구에 분양한 50가구 이상 아파트 단지 24곳 중 지난 1월 기준 분양률이 20% 미만으로 심각한 곳은 18곳에 달했다. 이는 전체 분양 가구의 75%를 차지한다.
대구시에서 발표하는 지난해 12월 말 기준 대구 공동주택 미분양 현황에 따르면 대다수의 미분양 단지의 분양 현황은 건설사 요청으로 비공개 처리돼있어 정확한 미분양 규모를 알 수 없었다.
분양률이 20% 이상인 나머지 단지도 상황이 좋지는 않다. 지난해 7월 북구 읍내동에 분양한 ‘화성파크드림 구수산공원’이 분양률을 90% 기록해 가장 높았다. 이 아파트는 민간공원조성 특례사업으로 시공하는 첫 사례라는 점에서 분양률이 선방한 것으로 보인다. 이 사업으로 지어진 아파트는 아파트 이외 나머지 부지를 공원으로 조성해 주민들이 공원을 앞마당처럼 이용할 수 있다는 게 장점이다.
이어 지난해 3월 북구 칠성동에 분양한 ‘대구역자이 더스타’가 66%, 같은 해 9월 서구 내당동에 공급된 ‘두류역자이’가 58%로 그나마 분양률이 높은 편이었다. 이를 제외한 나머지 단지는 분양률이 20~30%대로 낮은 수준이다.
업계에 따르면 통상 분양 계획을 수립할 때 초기 분양률이 30%, 분양 후 6개월 이내 50%, 1년 이내 60%, 2년 이내 70% 정도가 진행되면 무리 없이 준공할 수 있다고 판단한다. 지난해 분양한 사업장 대부분이 20% 수준을 기록하고 있는 현 상황은 이 기준에 크게 못 미친다.
게다가 지난해 대구에서 분양한 단지 중 시공사와의 협약을 통해 진행되는 중도금 대출을 시행하지 못한 단지 역시 전체 24곳 중 절반이 넘는 14곳에 달한다. 금융감독원 기준 60%, 시중 은행 자체 내규로는 80% 정도인 분양률에 미치지 못하자 중도금 대출을 해 줄 금융기관을 찾지 못한 것이다. 중도금 대출 기일이 아직 도래하지 않은 사업장도 7곳이나 있어 추가로 더해질 가능성도 있다.
김형범 대한주택건설협회 주택정책부장은 “대구의 경우 지난해뿐만 아니라 올해 한 달 간 분양한 단지 역시 거의 ‘제로’에 가까운 분양률을 기록한 단지가 많다”면서 “분양률 20% 미만 단지는 언제 공사가 멈춰도 이상하지 않은 단지”라고 했다. 이어 그는 “앞으로 미분양 가구 수가 더 늘어날 수 있다는 점에서 이런 사업장들은 언제든지 건설사의 부도나 유동성 위기가 심각하게 직면할 가능성이 있다고 보고 있다”고 했다.
분양률이 30~40% 정도를 기록한 사업장 역시 문제가 없는 것은 아니다. 분양률이 20% 미만으로 계약자 수가 극히 적은 단지의 경우 계약자들에게 위약금을 물어주고 계약을 해제한 뒤 분양 시기를 미룰 수도 있다. 하지만 어느 정도 계약자가 있는 상황에서는 ‘울며 겨자 먹기’로 공사를 시작할 수밖에 없다는 게 건설사들의 입장이다.
대구의 한 중견 건설사 관계자는 “건설사 입장에서 낮은 분양률에도 공사를 강행하는 극한 상황으로 가면 그야말로 ‘다 죽는다’는 것을 알지만 계약자들이 건설사에 책임 시공을 요구하면 어쩔 도리가 없다”면서 “그간 쌓아온 브랜드 이미지를 생각해서라도 손실을 감수하고 공사를 강행할 수밖에 없는 것”이라고 했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “건설사들이 중도금 대출을 조달하지 못하는 현재 상황이 지속된다면 시행사나 시공사가 부도에 이를 가능성이 커지면서 분양보증사고가 추가로 일어날 수 있다”면서 “또한 분양보증이 되는 경우지만 대출 조달이 되지 않아 계약자가 중도금을 못 낸다면 분양을 받은 사람들이 입주를 하지 못하는 피해가 발생하고, 나아가 청약을 꺼리게 돼 청약률까지 낮아지는 악순환을 초래할 가능성도 있다”고 했다.